München - Nach vielen Jahren steigender Preise auf dem Immobilien-Kaufmarkt gibt es jetzt erstmals Preisanpassungen. Der aktuelle Bericht des Immobilienverbands Deutschland (IVD) belegt, dass sowohl in München als auch in Augsburg, Rosenheim und Ingolstadt inzwischen wieder ein bisschen über Preise verhandelt werden kann.

Das liegt an der geringeren Nachfrage. Der Grund: wachsende Finanzierungskosten, eine sprunghaft gestiegene Inflation, höhere Bau- und Energiekosten sowie Planungsunsicherheiten aufgrund des Krieges in der Ukraine.

Im letzten Frühjahr war die Nachfrage nach Wohnimmobilien auf einem relativ hohen Niveau. Dadurch wurde das Angebot in den Städten zunehmend ausgedünnt. Die Nachfrage verlagerte sich in die jeweiligen Einzugsgebiete und Nachbarorte.

Ein gewisser Ausweicheffekt fand auch zwischen den untersuchten Städten statt, insbesondere von München nach Augsburg. Der Homeoffice-Trend ermöglicht den Menschen, sich auch in größerer Entfernung zu ihren Arbeitsstätten niederzulassen. Das hat die Nachfrage in den untersuchten Städten zusätzlich erhöht.

Pendler-Hauptstadt Nummer 1 ist Augsburg. Im vergangenen Jahr pendelten 10 500 Augsburger, 3200 Ingolstädter und 3000 Rosenheimer nach München.

Die Trendwende im Immobilienmarkt setzte schließlich in München ein. Während im vergangenen Herbst die Preise in Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim noch stabil waren oder sogar leicht anstiegen, ermittelte man in der Landeshauptstadt erstmals seit langer Zeit messbare Preisrückgänge für Wohnimmobilien. Inzwischen sind die Zahlen auch in den anderen untersuchten Städten rückläufig.

Die Zinswende hat die Trendwende ausgelöst

Die Preisabfälle schwanken je nach Lage und Qualität der Objekte. Sprich: In den Innenstadtlagen sind die Kaufpreise stabiler, in den Nebenkern- und Randlagen geben sie eher nach. Eine immer größere Rolle spielt auch der energetische Zustand. Objekte mit einem höheren Energiekennwert sind gefragter und preisstabiler als unsanierte Immobilien.

Sowohl bei Bestands- als auch bei Neubauobjekten dauert es nun länger, bis diese verkauft sind. Finanziell unabhängige Bauträger behalten nicht veräußerte Objekte lieber in ihrem Bestand als mit Preisabschlägen zu verkaufen und vermieten diese anschließend.

Neue Bauobjekte planen die Bauträger vorsichtig. Überzogene Kaufpreise für Grundstücke werden nicht mehr akzeptiert. Schließlich müssen Bauträger die wirtschaftliche Tragfähigkeit kritischer denn je betrachten. Der Spielraum bei der Preisgestaltung ist aktuell sehr begrenzt und unberechenbar. Die Kosten für Baumaterialien sind bis zu 70 Prozent gestiegen, ebenso die Energiekosten.

"Die Zinswende hat schließlich die Trendwende ausgelöst", sagt Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Objekte zur Eigennutzung können sich viele nicht mehr leisten. Wenn man zum Beispiel mit einem Eigenkapital von 150 000 Euro ein Darlehen über 350 000 Euro aufnehmen möchte, zahlt man heute rund 800 Euro mehr Zinsen pro Monat als noch vor ein paar Jahren.

Deshalb hat sich die Nachfrage in den letzten Monaten immer stärker in den Mietbereich bewegt. Durch die höhere Nachfrage ist in den nächsten Jahren mit deutlich steigenden Mietpreisen zu rechnen. Die vervielfachten Finanzierungs- und Baukosten und eine restriktivere Kreditvergabe der Banken gegenüber Bauträgern und potenziellen Immobilienkäufern belasten die Bauträger. Die Folge ist eine rückläufige Zahl an Bauanträgen und auch Baugenehmigungen. Es ist zu befürchten, dass bereits genehmigte Bauvorhaben aus ökonomischen Gründen gestoppt oder zumindest verschoben werden.

Das bedeutet: Der Kampf auf dem Wohnungsmarkt in München wird in den nächsten Jahren härter. Zum einen werden weniger neue Wohnungen geschaffen. Zum anderen machen steigende Mieten in Kombination mit den hohen Energiekosten vielen Menschen schon jetzt große Sorgen. "Diese Mischung ist problematisch", sagt Kippes.

Hinzu kommt die rasant steigende Einwohnerzahl in der Stadt. In München hat sich der Zuzug von 0,71 Prozent pro Jahr stabilisiert - im Jahr 2021 waren das 104 163 Personen. Gleichzeitig sinkt die Pro-Kopf-Belegung der bestehenden Wohnungen. 55 Prozent der Haushalte sind heute Ein-Personen-Haushalte. Wo all diese Menschen wohnen sollen und zu welchen Preisen, darüber möchte man sich im Moment keine Gedanken machen.